三门峡律师事务所丨河南永兴律师事务所，为您提供专业的法律咨询
来源：临沭法院
鲁法案例【2024】180
案情简介
2017年7月，贷款人某银行与借款人赵某、保证人某置业公司（开发商）签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定本合同项下个人住房贷款金额为42万元，并约定借款用途、贷款期限、贷款利率、还款方式、担保方式等事项。担保方式为借款人以该合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥该合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在该合同项下不再发生新的保证义务和责任。
合同签订后，双方就抵押的房产进行抵押权预告登记，某银行如约发放贷款42万元。
法院审理
法院经审理认为，某银行与赵某、某置业公司签订的个人一手住房贷款合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。某银行已按约向赵某发放了借款，现赵某未能按期偿还借款本息，其行为已构成违约，某银行作为贷款人依合同约定有权提前收回借款本息。
关于某置业公司的保证责任，本案中，某置业公司对本案借款本息承担的是阶段性连带责任保证，该阶段性保证设立的目的在于因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使某置业公司及时完成项目开发建设，积极协助办理产权登记手续。因涉案房屋已经办理抵押权预告登记，且满足《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条的规定，某银行对案涉房产享有抵押优先受偿权，故某置业公司的阶段性连带保证责任应当予以免除。
法官说法
购房人因逾期偿还借款而断供，在房屋没有办理完毕抵押权登记的情况下，银行对房屋是否享有抵押权及开发商是否承担阶段性连带担保责任，应区分不同情况分别进行判断分析。
情形一：因购房人原因导致未能办理或不配合办理抵押登记的，银行取得抵押权，开发商连带保证责任免除。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条，如开发商已就房屋办理了产权登记，具备了办理抵押权登记条件，对于未能完成抵押登记不存在过错，其阶段性担保责任应当予以免除。
情形二：因开发商原因导致未能办理抵押登记，开发商的连带责任不能免除。阶段性保证设立的初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权登记手续。如房屋未能正式办理产权登记的原因在于开发商不具备办理抵押登记的条件，开发商的保证责任不能免除。
豫公网安备41120202000338号号
