《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，转让出让土地使用权时，属于房屋建设工程的，须完成开发投资总额的百分之二十五以上。那么能否通过转让房地产公司股权的形式，实现不满足上述条件的土地使用权转让的目的？今日推送的最高法院案例认为，公司股权转让关系不同于作为公司资产的土地使用权转让关系，以转让房地产公司股权形式实现土地使用权转让目的的股权转让合同合法有效。
公司股权转让与作为公司资产的土地使用权转让为两个独立的法律关系，现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的。
相关案例
薛某某委托陆某某收购并且代持A公司85%股权，后陆某某与B公司签署《股权转让协议》，将A公司85%股权转让给B公司。薛某某向江苏高院起诉，主张其为A公司股权的实际出资人，但陆某某却以股权所有人身份，将案涉股权转让给B公司；陆某某故意以转让项目公司股权的形式，变相转让土地使用权，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“房屋建设工程在没有完成开发投资总额25%以上的，不得转让”等规定。故请求：确认陆某某与B公司签订的《股权转让协议》无效；陆某某办理股权回转登记，A公司配合；陆某某、B公司向薛某某共同连带承担赔偿损失。江苏高院认定《股权转让协议》有效，判决：陆某某偿付薛某某损失29540395元。薛某某不服，上诉至最高法院。最高法院判决：驳回上诉，维持原判。
裁判要点
第一，法院未支持薛某某请求确认陆某某与B公司签订的《股权转让协议》无效的原因在于：首先，薛某某主张，案涉《股权转让协议》实质是以股权转让形式实质转移土地使用权的行为，系以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效。但是现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的。其次，陆某某与B公司签订《股权转让协议》转让本案争议股权的行为构成无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此无权处分不影响股权转让合同的效力。
第二，法院未支持薛某某请求陆某某办理股权回转登记的原因在于：陆某某与B公司签订《股权转让协议》，将案涉股权转让给B公司，并已依照法律规定办理了变更登记，且薛某某并未能提供充分证据证明B公司受让该股权时存在恶意以及股权转让价格不合理。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二十六条第一款（已修订为第二十五条）及《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，B公司已取得了案涉股权。
但是根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二十六条第二款规定，“名义股东处分股权造成实际出资人损失，实际出资人请求名义股东承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”法院据此判令陆某某返还薛某某案涉股权交易溢价款的相应对价29540395元。
法院判决
一、关于薛某某与陆某某之间法律关系的性质。
本院认为，虽然薛某某与陆某某之间未签订委托收购股权并代持股权的书面合同，但薛某某向陆某某汇付款项的事实客观存在。对该笔款项的性质，陆某某虽然主张为借款，但未能提供任何证据证明。一审判决综合全部案件事实，依据优势证据原则认定双方之间存在薛某某委托陆某某收购股权并且代持股权的关系，理据充分，并无不当。陆某某就此提起上诉，但未能提供证据足以否认一审判决的认定，本院对陆某某的该项上诉主张不予支持。
二、关于陆某某与B公司签订的《股权转让协议》效力问题。
基于前述，陆某某与B公司签订《股权转让协议》转让本案争议股权的行为构成无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据上述规定，薛某某主张陆某某与B公司签订的《股权转让协议》无效，无法律依据，本院不予支持。此外，在薛某某未能提供充分证据证明陆某某与B公司存在恶意串通损害其利益的情况下，亦不能因此否认案涉《股权转让协议》的效力。
薛某某主张，案涉《股权转让协议》实质是以股权转让形式实质转移土地使用权的行为，系以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效。本院认为，公司股权转让与作为公司资产的土地使用权转让为两个独立的法律关系，现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的。薛某某的该项主张无法律依据，本院不予支持。
三、关于薛某某诉请陆某某办理股权回转登记，并由A公司配合履行变更义务是否有事实和法律依据的问题。
陆某某系记载于股东名册上的A公司股东，B公司与其签订《股权转让协议》受让其股权，并已依照法律规定办理了变更登记。在本案中，薛某某并未能提供充分证据证明B公司受让该股权时存在恶意以及股权转让价格不合理。参照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，薛某某主张办理股权回转登记，并由A公司配合履行变更义务，理据不足，本院不予支持。但参照该条第二款规定，薛某某作为案涉股权的实际权利人，有权向无权处分人陆某某请求赔偿损失。虽然薛某某在本案一审中就一审判决第（一）项所判损失并未提出明确的诉讼请求，但本院认为，应客观全面地分析当事人的诉讼目的，准确理解当事人的诉讼请求。本案中，虽然薛某某要求办理股权回转登记的诉讼请求无法得到支持，但原判决在综合全部案情基础上，为公平保护双方当事人利益，判令陆某某返还薛某某案涉股权交易溢价款的相应对价29540395元，符合本案实际，并无不当，本院予以维持。
经验总结
一、当事人可通过转让房地产公司股权的形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的，即使该土地使用权不满足《中华人民共和国城市房地产管理法》关于土地使用权转让的条件。
二、名义股东私自处分登记在其名下的股权时，构成无权处分，但满足如下条件的，受让人即取得该股权：（1）受让人受让股权时是善意的；（2）股权以合理的价格转让；（3）股权已办理变更登记。此时，实际出资人可请求名义股东承担赔偿责任。
法律规定
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二十五条 名义股东将登记于其名下的股权转让、质押或者以其他方式处分，实际出资人以其对于股权享有实际权利为由，请求认定处分股权行为无效的，人民法院可以参照物权法第一百零六条的规定处理。
名义股东处分股权造成实际出资人损失，实际出资人请求名义股东承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条  无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。